Организационно - правовые основы риэлтерской деятельности

ВВЕДЕНИЕ Основой любой социально-экономической системы является собственность и переход к рыночному устройству общества вызывает ее трансформацию. Собственность от одномерной государственной собственности преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Таким образом, меняется механизм управления собственностью, и, как следствие, зарождается, формируется рынок риэлтерских услуг. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д. Развитие рынка недвижимости способствовало расширению риэлтерских услуг. За прошедшие годы многое изменилось в сознании россиян, которые не боятся теперь и все чаще обращаться к услугам риэлтера. Рынок риэлтерских услуг является существенной составляющей экономики России. На развитие рынка недвижимости влияют многие факторы, среди которых одно из первых мест занимают спрос и предложение. На масштабах и темпах развития рынка риэлтерских услуг сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости. Рынок риэлтерских услуг и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование этого рынка рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства. Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает всё более цивилизованные и организованные формы. Деятели риэлтерского рынка активно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это относится не только к профессиональным риэлтерам, но и к любым предприятиям и всем гражданам, которые учатся эффективно распоряжаться собственной недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и др. Риэлтерские услуги, представляют собой целый комплекс разнообразных видов деятельности, направленный, во-первых, на обеспечение эффективности функционирования рынка недвижимости, и, во-вторых, для решения одной из важнейших потребностей населения— потребности в улучшении жилищных условий. Риэлтерскими услугами также охвачены различные сферы и отрасли экономики, прямо или косвенно связанные с недвижимостью. Сюда можно отнести строительство, приватизацию, коммунально-бытовое и жилищное хозяйство, банковское дело и сферу денежного обращения, инвестиционную деятельность, систему кредитования и страхования, образование, сельское хозяйство. Риэлтерские услуги охватывают всю сферу недвижимости. Потребителями риэлтерских услуг выступают как физические лица (граждане), так и юридические лица. Главными все же являются физические лица, на которых приходится более 80% оказываемых услуг. Риэлтерские услуги существовали во все времена. Каждой эпохе были свойственны свои атрибуты, особенности и отличия. Если в царской России до революции риэлтерскими услугами пользовались богатые и зажиточные фабриканты и помещики, то в годы функционирования СССР, наоборот, к риэлтеру обращались (тайно) наиболее бедные слои населения, а иногда и партийные руководители. Только в условиях свободного рынка услуги маклера стали легальными и одинаково доступными всем желающим. Востребованность риэлтерских услуг в современных условиях становится реальным фактом и заметным достижением рыночных преобразований в России. Формирование и развитие рынка риэлтерских услуг в современных условиях требует новых подходов и методов, соответствующих изменившимся условиям осуществления хозяйственной деятельности, поэтому исследование организационно – правовых аспектов риэлтерской деятельности является актуальным и своевременным. Большой вклад в решение проблем формирования и развития рынка риэлтерских услуг внесли исследования таких отечественных ученых и специалистов, как Бабич А.Н., Балабанов И.Т., Белоусов О.В., Белых Л.П., Бугулов Э., Воробейников М.А., Горемыкин В., Грибовский СВ., Гробовой П.Г., Егоров Е.В., Жильцов Е.Н., Иванов А.В., Каримов Д.Г., Константиновский А.В., Коростелев СП., Крутик А.Б., Кульков В.М., Лукин З.П., Маслов Н.В., Морозов В.Ю., Нетревожко Т., Новиков Б.Д., Рахман И.А., Смирнов В.В., Стерник Г.М., Черковец В.Н., Шабалин В.Г., и других. Цель дипломной работы заключается в исследовании организационно – правовых аспектов риэлтерской деятельности. Поставленная цель определила следующие основные задачи, которые подлежали решению в рамках дипломного исследования: - рассмотреть понятие, функции и структура рынка недвижимости; - описать правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости; - дать определение предпринимательской деятельности в сфере недвижимости; - охарактеризовать организационно – экономическую деятельность ООО «ЖСК «Жилье»; - обосновать правовые основы функционирования ООО «ЖСК «Жилье»; - провести анализ финансовых показателей ООО ЖСК «Жилье»; - изучить перспективы развития организационно – правовых основ риэлтерской деятельности в РФ и РТ; - исследовать направления повышения финансовой устойчивости ООО «ЖСК «Жилье». Объект исследования – риэлтерская фирма ООО «ЖСК «Жилье». Предмет исследования – организационно – правовые аспекты риэлтерской деятельности ООО «ЖСК «Жилье». В процессе работы использовались системный, исторический и комплексный подходы к изучению проблемы управления трудовыми ресурсами. Применялись логический, факторный, сравнительный и статистический методы анализа. При написании дипломной работы использованы нормативно – правовые акты, материалы СМИ и Интернет, специальная и учебная литература, а также бухгалтерская отчетность ООО «ЖСК «Жилье». Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. Понятие, функции и структура рынка недвижимости Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости. Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается: - колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований; - достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте; - достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли); - высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней; - большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости [31,14]. Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции: - эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости; - отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав; - свободное формирование цен на объекты и услуги; - перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости; - перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель. Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей: - локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды; - значительно меньшее число сделок купли-продажи;