Договоры найма жилого помещения как основания пользования жилищем

Введение

Актуальность настоящей работы. Без преувеличения можно сказать, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественного положения. Каждый день, знает об этом человек или нет, его существование регулируется нормами жилищного законодательства. И от того, какие это нормы, каково их наполнение и содержание, в значительной степени зависит его жизнь.
С сожалением приходится констатировать тот факт, что государство долгое время было в долгу у общества не только и не столько за свою строительную политику, сколько за отсутствие четкой, понятной, прозрачной и епротиворечивой системы жилищного законодательства.
До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне - от инструкций до федеральных законов).
Отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав. Кроме того, такое положение давало почву для многочисленных злоупотреблений.
Следует признать, что в Российской Федерации давно назрела необходимость принятия нового Жилищного кодекса, который наконец-таки упорядочил регулирование жилищных отношений.
ЖК РФ был принят 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г., подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 г., опубликован в Российской газете 12 января 2005 г. и, как указывалось выше, вступил в силу с 1 марта 2005 г. Многие юристы , оценивая действующую нормативную базу подчеркивают, что законодательство о договоре найма по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений найма жилья в данных социально-экономических условиях.
Предмет исследования: Центральное место в работе отводится исследованию особенностей регулирования договоров найма жилых помещений в российском праве.
Объект исследования: институт договора найма жилых помещений в российском праве.
Цель работы: исследование особенностей договора найма жилых помещений и особенностей его регистрации.
Задачи работы: руководствуясь вышепоставленной целью, мы ставим перед собой следующие задачи:
1) исследовать коммерческий найм жилых помещений и его договорное оформление;
2) проанализировать особенности договора социального найма;
3) отметить особенности договора найма жилых помещений в целом;
4) подвести итоги проделанной работы .
Методологические основы работы: Методо¬логической основой работы является общий диалектический метод научного познания и связанные с ним принципы историзма и объективно¬сти исследовани. Помимо общенаучных методов применяются и специ¬альные (частнонаучные): сравнительно-исторический, конкретно-социологический, системный, структурно-функциональный, формально- ¬логический и др. Использование методов в их сочетании позволило ос¬мыслить и раскрыть предмет исследования в обобщающих закономерно¬стях, в разнообразных деталях и ракурсах, что в конечном итоге дало возможность решить поставленные автором задачи.
Основные источники работы: данное правовое исследование основано на анализе нормативной базы (в частности Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Основ жилищной политики и т.д.) и правоприменительной практики.
Степень освещения темы в литературе. Изучение научных источников сви¬детельствует о том, что проблема договора найма жилого помещения в России длительное время не исследовалась во всем ее многообразии. Специальные работы по данной теме довольно редки.
Практическое применение: данная работа может быть использована студентами и аспирантами юридических факультетов в качестве учебного материала, и практического пособия - всеми кто интересуется вопросами договорных отношений в части найма жилых помещений.
Научная и практическая новизна работы состоит в том, что с современных позиций пред¬принята попытка комплексного анализа вопросов, связанных с регулированием договорных отношений в части найма жилых помещений.

Глава 1. Общие положения о договорах найма жилых помещений
1.1 Понятие и сущность договора найма жилых помещений

Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией (ст. 40) права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.
Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма в пределах нормы жиой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.
До принятия части второй ГК наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществлялся путем заключения нанимателем договора найма жилого помещения с органом местного самоуправления (ст. 51 ЖК), а в домах частных собственников - путем заключения договора аренды (ст. 17 Закона о жилищной политике). Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником.
С введением в действие части второй ГК в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений произошли существенные изменения. Прежде всего, наем гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных собственников - посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма (что соответствует складывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере).
Таким образом, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения - это две разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов.
Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения.
Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.
Часть вторая ГК РФ несколько по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу этот Кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам (гл. 35), и арендный или иной договор, регулируемый гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение предоставляется юридическим лицам, при этом ГК РФ оговаривает возможность его использования только проживанием граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671).
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.