ВВЕДЕНИЕ
Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.
Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
Для абсолютного большинства российских граждан жилая недвижимость в сегодняшних условиях составляет, как правило, единственный реальный актив, который они смогли получить в ходе приватизации. Поэтому адекватную оценку недвижимости, принадлежащей гражданам, можно рассматривать как одну из основ их социально-экономической защищенности в условиях рынка.
Предприятиям и организациям различных форм собственности адекватная оценка недвижимости необходима, в том числе, для обеспечения эффективной деятельности и возможности привлечения заемного капитала и инвестиций.
Государство в условиях формирования рыночных отношений является практически самым крупным участником рынка недвижимости. С одной стороны, государство должно постоянно решать проблемы эффективного управления принадлежащей ему недвижимости, в том числе проблемы формирования благоприятного инвестиционного климата для привлечения инвестиций в развитие городских территорий с целью повышения их стоимости. При этом единственным действенным экономическим инструментом для управляемого развития территорий является современная методология оценки эффективности инвестиций в недвижимость.
С другой стороны, в абсолютном большинстве государств налоги на недвижимость являются основным источником формирования местных и центрального бюджетов. Оценка стоимости недвижимости, как объекта налогообложения, является важной составляющей социально-экономического развития регионов, особенно в период, когда экономика государства еще не вполне способна обеспечить достаточный уровень бюджета. Принятый Правительством России курс на интеграцию в мировое сообщество стран с развитой рыночной экономикой, в том числе, практически решенный вопрос о вступлении в ВТО, еще более усиливает значимость адекватной оценки стоимости недвижимости. Только сопоставимая и прозрачная для международного сообщества оценка активов и, соответственно, оценка эффективности и сохранности инвестиций может мотивировать транснациональный капитал перенаправить денежные потоки в Россию.
ВВЕДЕНИЕ 2 ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 8 1.1.Правовое регулирование оценочной 8 деятельности 8 1.2 Оценка стоимости офисной недвижимости: основные понятия и принципы оценки 26 1.3.Критерии оценки стоимости офисной недвижимости 29 1.4. Особенности оценки офисной недвижимости в кризисный период 43 1.4.1.Текущая и конечная отдача от доходной недвижимости 46 1.4.2.Ставка дисконтирования и ожидаемый рост стоимости офисной недвижимости 48 1.4.3.Ставка дисконтирования для оценки доходной недвижимости в условиях кризиса 50 ГЛАВА 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 57 2.1.Описание объекта оценки 57 2.2.Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода 59 2.3.Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного подхода 63 2.4.Определение рыночной стоимости офисной недвижимости в рамках доходного подхода 70 ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ СТОИМОСТЬЮ ОБЪЕКТА 76 3.1.Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки…………… 76 3.2.Рекомендации по увеличению рыночной стоимости 77 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 81 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 84
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ)
2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ)
3. Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 № 395 (ред. 03.10.2002) «О лицензировании оценочной деятельности»
4. Постановление Правительства РФ от 20.08.1999 № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации»
5. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки»
6. Сборники Укрупненных Показателей Восстановительной стоимости зданий и сооружений
7. Международные стандарты оценки. – М.: РОО, 1995
8. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002года № 568-р
9. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1997
10. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. – М.: Проспект, 2006. - 355 с.
11. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001. - 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»)
12. Грибовский С. В., Медведева О. Е., Касьянов П. В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков. – М.: АРМО, 2002. – 95 с.
13. Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2000. – 78 с.
14. Грязнова Н. А. Оценка стоимости действующих предприятий (бизнеса). – М.: ИНФРА-М, 2005
15. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2006. – 457 с.
16. Коробкин Ю. И. Оценка недвижимости. – Калужский филиал СЗАГС, Нижний Новгород, 2005
17. Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая литература, 1998
18. Оценка бизнеса / Под ред. А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004
19. Оценка бизнеса: Задачи и решения / Просветова Г. И. – РДЛ, 2006. – 192 с.
20. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.: ил.
21. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с.
22. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997
23. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998
24. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. – 101 с.
25. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002
26. Симионова Н., Симионов Р. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: МарТ, 2004. – 464 с.
27. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 1998. – 247 с.
28. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2006. – 463 с.
29. Управление земельными ресурсами. Учебно-практическое пособие / Под ред. д. э. н., проф. Л. И. Кошкина. – М.: ВШПП, 2004. – 520 с.
30. Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. – М., Изд-во «Перспектива», 2004
31. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с.
32. Цыпкин Ю. А., Цуканов И. Л. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности: Учебно-методическое пособие. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 164 с.
33. Щербаков В. А., Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: Омега-Л, 2006. – 286 с.
34. Экономика недвижимости / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. – М.: Лань, 2001. - 297 с.
35. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Дело, 2000
36. Авдеев А. П. Проблемы оценки объектов недвижимости // Вопросы оценки. № 1. – 2001. – с. 28-30
37. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. – 2005. – №12. – с. 18-21
38. Грибовский С. Массовая оценка недвижимости // Финансовый бизнес. 2000. – №4. – с. 43-45
39. Грибовский С. Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода // Проблемы недвижимости. 2000. Вып. 2.
40. Грибовский С. Экономико-математические модели оценки недвижимости // Финансы и кредит. – 2005. – №3. – с. 24-43
41. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. – 2004. – №1. – с. 48–49
42. Гражданское право, под ред. Е.А. Суханова, Изд-во БЕК, 2008 т.1, с 324.
43. Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости – принцип согласованности моделей // Вопросы оценки. 2005. – №4.
44. Логинов М. П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. – 2002. – №9. – с. 103–107
45. Озеров Е.С. Феномен равновесной цены как база аксиомы теории оценки // Проблемы недвижимости. 2000. Вып. 1. С 32–54.
46. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003.
47. Озеров Е.С. К вопросу об обосновании и использовании аксиомы теории оценки // Проблемы недвижимости. 2004. Вып. 1. С 3-5.
48. Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. – 2006. – № 1.
49. Официальный Web–сайт СБРФ htpp:/www.cbr.ru
50. htpp:/www.cfin.ru