Введение Тема: «Правовое регулирование сделок с нежилыми помещениями». Актуальность исследования обусловлена наличием большого количества теоретически несогласованных позиций и правоприменительных проблем по вопросам правового регулирования сделок с нежилыми помещениями. Российское государство в настоящее время переживает непростой период. Трансформация экономической системы, отмена государственной монополии на землю, становление новых правых институтов, изменение форм собственности в сторону их расширения и уравнивания в правах, произошедшие за последнее десятилетие, требуют соответствующих доработок законодательства, приведение его в соответствие с новыми экономическими отношениями. Для развития законодательства Российской Федерации характерно за-крепление нового понятия - собственников недвижимого имущества. В соб-ственности частных лиц теперь находятся не только жилые дома, квартиры, дачи, но и земельные участки, здания, сооружения, нежилые помещения, которые используются в различных целях, в том числе и в предпринимательских. Среди объектов, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за 2010 г. возросло на 49 % по сравнению с предыдущим годом. В тоже время, в России за последние годы создана определенная норма-тивная база правовой регламентации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включающая в себя, прежде всего Гражданский кодекс РФ (части 1 и 2), федеральный закон РФ 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) и постановление Правительства РФ 1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она предусматривает установление основных документов, обеспечивающих правовую систему государственной регистрации прав на недвижимость, и органов, уполномоченных осуществлять эту регистрацию. Вместе с тем, анализ вышеуказанных нормативных актов выявил как ряд нерешенных правовых проблем, так и определенное несовершенство самих актов. Особенно острыми проблемами в этом ряду являются вопросы государственной регистрации нежилых помещений в виду отсутствия в законодательстве критериев определения границ этих помещений, различных правовых вопросов аренды нежилых помещений и т. д. Этим и определяется актуальность исследований в области правового регулирования государственной регистрации прав на нежилые помещения и сделок с ними. Цель дипломной работы - комплексное исследование правового регулирования сделок с нежилыми помещениями и выработка путей его совершенствования. Исходя из цели в дипломной работе, поставлены следующие задачи: - рассмотреть особенности правового статуса нежилых помещений; - проанализировать существующее правовое регулирование и правоприменительную практику по вопросу совершения сделок с нежилыми помещениями; - выявить проблемные аспекты и предложить направления совершенствования правового обеспечения сделок с нежилыми помещениями. Объектом исследования выступают общественные отношения, реализую-щиеся в процессе правового регулирования сделок с нежилыми помещениями. Предметом исследования дипломной работы является правовое регулирование сделок с нежилыми помещениями. В ГК РФ нетрудно заметить, что помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п. 3 ст. 288), ни в статье 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в статье 1 прямо называет нежилое помещение в числе самостоятельных объектов недвижимости. Сам факт упоминания в Законе, принятом после вступления в силу ГК РФ, о нежилом помещении как самостоятельном объекте и отсутствие в ГК РФ норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем. Методологическая основа. При написании настоящей дипломной работы применялись анализ и синтез, системный и комплексный подходы, сравнительно-правовой, формально-юридический методы научного исследования. Существенный вклад в разработку теоретических и практических вопросов, касающихся регистрации прав на недвижимое имущество в общем и нежилые по-мещения, в частности, внесли Т.Е. Абова, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.Л. Маковский, К.И. Скловский, В.Ф. Яковлев и другие ученые. Кроме того, были исследованы труды Ю.Г. Жарикова, М.Г. Пискуновой, М.Г. Масевич, В.В. Огородникова, О.Ю. Скворцова, СВ. Степашина, Н.В. Сучковой, Т.Н. Абовой, Е.М. Андревой, М.И. Брагинского, Н.В. Диаковская, , и др. Несомненный вклад в развитие данной области юриспруденции внесли работы И.Т. Балабанова, А. Бегичева, В.А. Горемыкина, Э.Р. Бугулова, СП. Гришаева, А. Завьялова, П.В. Крашенинникова, Н.А. Сыроедова, A.M. Эрделевского, И.А. Южанова, В.М. Хисамова, В.П. Ярошенко. Вместе с тем некоторые теоретические проблемы были затронуты еще в трудах российских дореволюционных цивилистов: А.В. Гантовера, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и других, которые во многом соответствовали уровню законодательства своего времени, и могут быть использованы в качестве основы для проведения исследования в современный период. Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, за-ключения, списка использованной литературы и приложений. В первой главе «Нежилые помещения как объекты недвижимости» рассмат-риваются понятие и виды недвижимости, характеристику нежилого помещения как объекта недвижимости, осуществление кадастрового учета нежилого помещения. Вторая глава «Процесс совершения сделок с нежилыми помещениями» по-священа процессу совершения сделок с нежилыми помещениями. В ней рассматривается нормативная база сделок и прав на нежилые помещения и особенности проведения государственной регистрации прав на нежилые помещения. В третьей главе «Проблемы правового регулирования сделок с нежилыми помещениями и пути их решения» исследуются проблемы правового регулирования сделок с нежилыми помещениями. В заключении сделаны выводы и предложены рекомендации по разработке и внесению изменений в законодательство по определению статуса нежилых помещений как объектов недвижимости.
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………... 5 ГЛАВА 1. Нежилые помещения как объекты недвижимости…………………………7 1.1. Понятие нежилых помещений……………………………………………………..7 1.2. Виды нежилых помещений……………………………………………………….14 1.3. Виды прав на нежилые помещения……………………………………….……..20 ГЛАВА 2. Процесс совершения сделок с нежилыми помещениями…………….…..26 2.1. Основные виды сделок с нежилыми помещениями………………………...…..26 2.2. Документальное обеспечение перехода прав на нежилые помещения и сделок с ними……………………………………………………………………...34 2.3. Механизм государственной регистрации прав на нежилые помещения и сделок с ними…………………………………………………………………..…..40 ГЛАВА 3. Проблемы правового регулирования сделок с нежилыми помещениями и пути их решения…………………………………………………………………46 3.1. Проблемы осуществления процедуры государственной регистрации прав на нежилые помещения и сделок с ними…………………………………………....46 3.2. Законодательные проблемы регулирования сделок с нежилыми помещениями………………………………………………………………………52 3.3. Проблемы реализации сделок с нежилыми помещениями……………………..63 ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………………..…70 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ…………………………………....74 ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………………………….81
Нормативно-правовые акты
1. Гражданский кодекс РФ, части 1 (1995 г.) и 2 (1996 г.). М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1998.
2. Гражданский Кодекс РФ 1994.
3. Федеральный закон РФ от 21 июля 97г. № 122-ФЗ «О государственной регист-рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// СЗ РФ № 30, 1997.
4. Федеральный закон РФ от 15 июня 1996г. № 72-ФЗ «О товариществах собствен-ников жилья»// СЗ РФ, 17.06.96г., № 25.
5. Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» // СЗ РФ 1998г.№ 29.
6. Федеральный закон РФ «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ 1996г. № 25 стр. 2963 .
7. Федеральный закон РФ «О федеральном железнодорожном транспорте» от 25.08.95г. №153-ФЗ, СЗ РФ №35
8. Указ Президента РФ от 09.03.2004г. №314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»
9. Постановление Госстандарта РФ «Об утверждении общероссийского классифи-катора основных фондов ОК ОВ-94» от 26.12.94г. № 359. База данных «Консультант плюс»
10. Положение о паспорте моряка, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.12.97г. №1508
11. Распоряжение Госкомимущества РФ от 05 февраля 1993г. № 217-р «Об упоря-дочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помеще-ния»// «Закон», 1999г., № 4
12. Распоряжение Мингосимущества РФ от 23 марта 1998г. № 252-р об утвержде-нии Положения о порядке оформления и закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование// «Панорама приватизации», 1998г., № 6.
13. Распоряжение Мингосимущества РФ от 30.04.98г. № 396-р «О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федераль-ной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помеще-ниями». База данных «Консультант плюс».
14. Распоряжение Мингосимущества РФ от 16.01.1998г. № 27-р «О передаче в аренду нежилых помещений в г. Владивостоке». База данных «Консультант плюс»
15. Распоряжение Мэра Москвы от 07.09.1998г. № 911-РМ «Об обязательной госу-дарственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» База данных «Консультант плюс».
16. Информационное письмо ВАС РФ от 11 июня 1997г. №15 // Вестник ВАС РФ 1997г. №8);
17. Информационное письмо ВАС РФ от 3 ноября 1997г. №21 //Вестник ВАС РФ 1998г. №1 .
18. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 года №26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге».
19. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.00г. № 53 «О государ-ственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»// Вестник ВАС РФ, 2000г., № 7.
20. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
21. Постановление Пленума ВАС РФ № 8 от 25.02.1998.
22. Постановление Президиума ВАС РФ № 193/01 от 19.06.2001.
23. Постановление № 16-9 от 9 декабря 2000 года.
24. Правилa регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.1995г. № 713.
25. САПП РФ. 1994г. №1.
26. СНиП 2.08.01-89 «ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ».
27. СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения».
28. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР Верховного Совета РСФСР. 1992г. №3.
Специальная литература
29. Андрианов И., Аренда нежилых помещений.// Хозяйство и право.-1993г.-№7.
30. Бережная О., недвижимость: регистрация сделок // Научный парк. -1998. - №3.
31. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М.: Издательство «Статут», 1997.
32. Булеков М., Договор аренды зданий и сооружений// приложение к газете «Фи-нансовая Россия».- 1997.- № 18.
33. Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. – 1998г. №9
34. Вестник ВАС РФ № 7, 2000.
35. Витрянский В.В., Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: «Статут», 1999.
36. Горемыкин В., Бугулов Э., Экономика недвижимости.- М., 2001.
37. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательное право: Курс лекций /Отв. Ред. Садиков О.Н. - М.1997.
38. Гребнева Н.Е., Договор продажи недвижимости по законодательству РФ./ Авто-реф. дис.канд. юрид. наук. - М, 2002.
39. Гуртова Г.Л., Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государст-венная регистрация, образцы документов. - М: Издательство БЕК, 2003.
40. Дедиков С., Регистрация аренды: момент истины //Бизнес-адвокат, № 17, 2000.
41. Елисеева Е., Регистрация договора аренды нежилого помещения // Финансовая газета. Региональный выпуск, № 24, июнь 2001.
42. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. - М: Издательство БЕК, 1997.
43. Завидов Б.Д., Государственная регистрация ипотеки // Право и экономика, 1999, № 3.
44. Завьялов А., Коновалов В.Ю, Государственная регистрация прав на недвижи-мость // Российская юстиция, 1998, № 6.
45. Зинченко С, Лапач В., Газарьян Б. О., правовом режиме нежилых помещений. ИПС «Кодекс» 94 / 05.
46. Зинченко С., Корх С., Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. 2000. № 6.
47. Ерш А.В., Аренда зданий и иных сооружений. Кандидатская диссертация. - М, 2003.
48. Инструкция РДИ 64-029-87, Министерства медицинской и микробиологической промышленности СССР.
49. Исрафилов И., Аренда нежилых помещений.// Хозяйство и право -1997г.-№10.
50. Калачева С.А., Аренда офисных, торговых, складских помещений. - М.: Книга сервис, 2003.
51. Киндеева Е., Права на недвижимость: в регистрации отказать? //Бизнес-адвокат, 2001, № 17.
52. Киндеева Е., Порядок меняется, регистрация остается // Бизнес-адвокат, №21, 2003.
53. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. - М.: Юрайт-Издат, 2004.
54. Кирсанов А.Р., Права на недвижимое имущество и сделки с ними, подлежащие государственной регистрации. - М.: Издательство «Ось - 89», 2001.
55. Козлов М.А., Отклик на статью «Парадокс регистрации» // Юрист, 2004, № 6.
56. Козлов Е.Б., Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и госу-дарственной регистрации // Право и экономика, 2001, № 11.
57. Козлов С., Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Финансовая газета, 1999, № 22.
58. Козлов М.Ю., Попов Л.Л. Административное право. - М.: Юрист 1999. с
59. Козлов С., Договор аренды недвижимости: необходимость государственной ре-гистрации. // Финансовая газета 1995г. №5.
60. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ, ч.1 (постатейный) // Под ред. Сади-кова О.Н. - М., 2002.
61. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, ч.1 / под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государство и права РАН – М.: Юрайт-Издат. 2003.
62. Котов Б.А., Сделки. Правовое регулирование и юридическое оформление. - М.: «Издательство ПРИОР», 2000.
63. Крылов С., Доверенность в практике государственной регистрации прав на не-движимое имущество и сделок с ним // Российская юстиция, № 12, 2003.
64. Куликов А., Балычева Н., Регистрация недвижимости: есть варианты! // Бизнес-адвокат, 2000, № 23.
65. Лапач В.А., Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика - СПБ., 2002.
66. Лобанов Г.А., Парадокс регистрации // -М.: Юрист, 2004. - № 2.
67. Мейер Д.И., Русское гражданское право. - М.: Статут, 1997.
68. Миклина О., Гусев Я. К подготовке регистраторов привлечены лучшие умы // Бизнес-адвокат, 2001, №9.
69. Мирнова М., Договор аренды // Туризм: экономика и учет. 1998г. №3
70. Михольская В.В., О процедуре проведения государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // - М.: Нотариус, 2002, №3.
71. Насыров Ф.З., Переход права собственности на недвижимое имущество при внесении его в уставный капитал нового предприятия //Юрист, 2004, №9.
72. Наумова Л., Нежилые помещения как предмет ипотеки // Бизнес-адвокат, №5, 2004.
73. Наумова Л., Документы для ипотеки на юридической экспертизе // Бизнес-адвокат, № 10, 2004.
74. Недвижимость: Обзор практики разрешения споров. - 2-е изд., доп. -М.: ОСЬ-89, 2004.
75. Недвижимость: словарь-справочник/ авт.-сост. Голощапов Н.А., Помазков С.И., под редакцией Осипова. – М.: ИТРК РСПП, 2000.
76. Оглоблина О.М., Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое посо-бие. - М., 2003.
77. Орлова Е. В., Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский учет, правовые ас-пекты. - М.: Книжный мир, 2000.
78. Пискунова М.Г., Особенности возникновения прав на недвижимость и пробле-мы государственной регистрации // Правовое регулирование рынка недвижимости. - 1999. - № 1.
79. Постановление Арбитражного суда №4214/96 от 24.07.1997г. База данных Кон-сультант плюс.
80. Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий граждан-ского назначения. Утвержденные Росжилкоммунсоюзом к введению в действие с 01.01.1991г.
81. Романов О., Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с не-движимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и пра-во. 1998. № 7, № 8.
82. Рузакова О.А., Проблемы государственной регистрации в гражданском праве //Законодательство, 2002, №2.
83. Рыбасова Е., Новый порядок регистрации прав на недвижимость. - Ростов н/Д: Феникс, 2000.
84. Сайдаманов А.А., О переходе права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи // Аудиторские ведомости, 2001, №6.
85. Севостьянов Н.В., Договоры купли-продажи, аренды, подряда: Образцы доку-ментов с комментариями. - М.: Издательство ПРИОР, 1998.
86. Сенчищев В.И., Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права, 1999, №12.
87. Скворцов О.Ю., Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирова-ние и судебно-арбитражная практика. - М.: «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 1998.
88. Скловский К.И., Собственность в гражданском праве. 2-е изд. - М.: Дело, 1999.
89. Скловский К.И., Некоторые проблемы права на нежилое помещение // «Вестник ВАС РФ», №8, 2003.
90. Смирнов В.В., Лукина З.П., Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежи-лых помещений). - М.: Издательство «Ось-89», 1998.
91. Собрание законодательства Российской Федерации, 1998г. №8.
92. Спиркин А.Г., Философия: Учебник. - М., 2002.
93. Споры при совещании сделок с недвижимостью. Сборник документов. 2-е из-дание, доп. и переп. под общ. ред. М.Ю. Тихомирова. – М., 2003.
94. Толковый словарь русского языка / Под редакцией Шведовой Н.Ю. 23-е изд., испр. - М.,1991.
95. Цыбуленко 3., Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право, 1998, №2.
96. Цыбуленко З.И., Серия: Судебная практика по гражданским делам. Выпуск 1. – Саратов: СГАП, 2000.
97. Чубаров В.В., Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объ-екта недвижимости.// Право и экономика, №3, 2003.
98. Цыганов В., Емельянов А., Гражданско-правовая квалификация при регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция, 2001, № 8.
99. Эрделевский А., Договор аренды в арбитражной практике//Бизнес-адвокат:-2002, №5.
100. Яковлева В., Гражданский кодекс РФ о регистрации прав на недвижимое иму-щество и сделок с ним. // Кодекс-info, 1997, № 14.