Для целей оценки квартир в городе Москва анализировался рынок жилой недвижимости города Москвы как развитый. Рынок жилой недвижимости на сегодняшний день характеризуется ажиотажным спросом. Информация по сделкам на рынке недвижимости выбиралась из различных источников, таких как интернет ресурсы «http://www.cian.ru/», «http://www.gdeetotdom.ru» и др.. По ценовым характеристикам город Москва можно разбить на несколько ценовых зон, это: • Восточный округ • Западный округ • Северный округ • Южный округ • Центральный округ • Юго-Западный округ • Северо-Западный округ • Юго-Восточный • Северо-Восточный Проанализировав рынок продаж недвижимости (квартир) можно заметить: наиболее дорогой зоной города Москвы являются Центральный округ, после идет Западный округ, Юго-Западный и Северо-Западный; чуть дешевле в Северном округе, а на последнем месте Восточный округ, Северо-Восточный, Южный округ и Юго-Восточный являются схожими по среднему уровню цен на жилье и его динамике . 2.2. Определение стоимости недвижимости затратным методом Определим стоимость воспроизводства объекта недвижимости. Стоимость воспроизводства строения – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного оцениваемому, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта (п.15 ФСО №1). Для начала надо определить полную без учета износа сумму затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки. Для расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта применяется метод сравнительной единицы. На сегодняшний день средняя рыночная цена предложения 1 кв.м. нового жилья в районе Ново-Переделкино города Москвы составляет 91 000 рублей с учетом рыночной предпринимательской прибыли и налогов. 2.3 Определение стоимости недвижимости сравнительным методом Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними (п.14 ФСО №1). Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними. 2.3. Определение стоимости недвижимости доходным методом При использовании данного подхода стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем. Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы . Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. В ходе подготовительной работы выяснено, что с учетом местонахождения объекта и его профиля для расчета следует принять следующую ежемесячную стоимость аренды: 40 000 рублей в месяц.
Введение………………………………………………………………………. . 2 1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования……………………………………………………. 4 1.1. Ипотечно - инвестиционный анализ как средство оценки………..4 1.2. Виды стоимости в оценке жилой недвижимости…………………10 1.3. Методы и этапы оценки жилой недвижимости...............................11 2. Оценка жилой недвижимости на примере трехкомнатной квартиры в г.Москва................................................................................................................16 2.1. Описание объекта оценки……………………………………………16 2.2. Определение стоимости недвижимости затратным методом……..20 2.3 Определение стоимости недвижимости сравнительным методом...21 2.4 Определение стоимости недвижимости доходным методом………24 2.5. Вывод итоговой рыночной стоимости……………………………...27 Заключение……………………………………………………………………...30 Список литературы.............................................................................................32
Список литературы 1. Жилищный кодекс РФ № 188-ФЗ от 29.12.2004г.; 2. Федеральный Закон «№135 – ФЗ редакция от 29.07.1998г. (ред. от 28.12.2010) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2011); 3. Гражданский кодекс РФ №130 ФЗ(в редакции ФЗ от 30.12.2004 №213-ФЗ; от 30.06.2006 №73-ФЗ); 4. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия и принципы оценки ФСО №1»; 5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости 2-е изд. – СПб.: Питер, 2009 6. Виноградов Д.В.. Экономика недвижимости: Учебное пособие ; - Владимир, 2009; 7. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие. Изд. «Маросейка», 2009; 8. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Изд. «Финансы и статистика», 2010; 9. Лобанова Е.И. Экономика недвижимости: учеб. пособие для вузов/Е.И. Лобанова, Т.Е. Межуева, О.А. Мирошникова; под ред. Е.И. Лобановой, СПб: ГОУ ВПО СГГА, 2009; 10. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.:Изд. «МКС»., 2010; 11. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Учебник - Москва, ЭКСМО, 2009; 12. URL: http://www.irn.ru Информационный портал «Индикаторы рынка недвижимости»; 13. URL: http://www.cian.ru (Информационный портал); 14. URL: http://www.9 r.ru (Сайт компании «Эксперт оценка»); 15. URL: http://www.ecogis.ru («Методические рекомендации по определению рыночной стоимости недвижимости»).