Аренда нежилых помещений

ВВЕДЕНИЕ Актуальность. Предоставление какого-либо имущества во временное владение и пользование или только в пользование за определенную плату на основе договора аренды приняло в настоящее время в предпринимательской деятельности широкое распространение. Преимущества от установления такого рода отношений между различными хозяйствующими субъектами, которые, с одной стороны, сдают в аренду имущество, а с другой - на добровольных началах, берут его в пользование на оговоренный срок на возмездной основе, очевидны. Прежде всего, не надо выводить из хозяйственного оборота значительные суммы денежных средств для приобретения необходимого имущества. Гражданский Кодекс исходит из того, что стороны договора могут свободно ставить условия договора, которые составляются по их усмотрению. В рыночных условиях свобода от административной диктатуры предполагает наличие развитой и детальной системы правового регулирования, определения таких условий договора, отсутствие которых влечет признание его незаключенным. Аренда нежилых помещений является одним из распространенных видов гражданско-правовых отношений. Гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений - они уже объединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК). Следует обратить внимание и на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть. Основными проблемами определения правового режима частей зданий и нежилых помещений является, прежде всего, отсутствие специальных правил оборота данных объектов, а также их архитектурное многообразие. Автором предпринята попытка в соответствии с действующим законодательством рассмотреть основные характеристики правового режима нежилых помещений, входящих в состав многоквартирных жилых домов, исходя из их функционального назначения и возможности самостоятельного использования. Согласно ст. 6 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сохраняется действующий порядок заключения и регистрации сделок с недвижимым имуществом. Поскольку законодательство не предусматривало регистрацию договора аренды недвижимого имущества как условие действительности этих видов сделок, то и обязательность регистрации договора аренды нежилых помещений будет необходима лишь с вступлением в силу готовящегося сейчас к принятию закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который и определит порядок и условия регистрации данных сделок. Еще одной особенностью договора аренды нежилых помещений согласно ст. 655 ГК является то, что после заключения договора аренды или непосредственно при заключении договора нежилое помещение по акту должно быть передано арендатору. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (протокол, соглашение и т.д.), подписанный обеими сторонами. Данное положение может быть изменено сторонами в самом договоре аренды или же это может быть предусмотрено в законе. По окончании срока аренды и прекращении действия договора нежилое помещение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением всех указанных процедур. Уклонение сторон от выполнения изложенных требований рассматривается как отказ от исполнения своих обязательств по договору. В условиях реформирования экономики России договор аренды недвижимости, а в частности зданий, сооружений, а также нежилых помещений получил широкое распространение. В настоящее время договор аренды нежилых помещений занимает одно из основных мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности. Так, здания и сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на отдельном правовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Одна из ключевых проблем в том, что Гражданский кодекс РФ (далее -ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости. Помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст. 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания. Целый ряд рекомендаций по совершенствованию правового регулирования отношений в этой сфере и многие сформулированные в юридической литературе теоретические положения обладают высокой научной ценностью и имеют практическую значимость. Между тем, интересы экономического развития страны предполагают дальнейшее, более всестороннее и глубокое исследование проблем сущности нежилых помещений, решение важной проблемы определения понятийного аппарата в этой сфере, правового статуса субъектов исследуемых отношений, формы, государственной регистрации, особенностей договора аренды нежилых помещений. Следует признать, что законодательство в сфере аренды недвижимости остается несовершенным, разъяснения высших судебных инстанций не дают исчерпывающих ответов на практические вопросы. Следовательно, тема, связанная с договором аренды нежилых помещений, весьма актуальна как с теоретической, так практической точки зрения. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что российское законодательство об аренде недвижимого имущества нуждается в совершенствовании для того, чтобы оно создавало правовую основу и содействовало нормальным арендным отношениям с участием такого объекта как нежилые помещения. Объект исследования: аренда нежилого помещения. Предмет исследования: современные проблемы регулирования правоотношений аренды нежилого помещения. Степень разработанности темы. Проблематика договора аренды нежилых помещений в научной юридической литературе исследовалась рядом авторов: И. Исрафиловым, В.В. Витрянским, М.И. Брагинским, Т. Брагинской, О.Н. Садиковым, Т.Ю. Комаровой и другими. Из-за несовершенства законодательства, регулирующего правоотношения аренды нежилого помещения, на практике возникает много вопросов при составлении, заключении и действии договоров аренды нежилого помещения. В связи с этим, ученые юристы расходятся во мнениях в ряде вопросов связанных с рассматриваемым нами видом договора. Уровень разработанности темы свидетельствует о необходимости дальнейшего, более тщательного исследования данной проблематики. Цель исследования: изучить отдельные особенности и нюансы аренды нежилого помещения с учетом реальных, правовых ситуаций. Задачи исследования: 1. Привести характеристику нежилого помещения. 2. Исследовать объект, особенности содержания договора аренды нежилого помещения. 3. Раскрыть правовой характер заключения договора аренды нежилого помещения. 4. Охарактеризовать порядок расторжения договора аренды нежилого помещения. 5. Рассмотреть проблемы права на нежилое помещение и проблемы определения сроков при заключении договора аренды. В соответствии с целью работы и поставленными задачами структура работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы и приложений. Общий объем дипломной работы состоит из 86 страниц. 1. ПОНЯТИЕ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И СПЕЦИФИКА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ § 1. Нежилые помещения – как объект гражданского права Применение норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих арендные отношения, всегда вызывало и вызывает немало сложностей в правоприменительной практике. Так, в настоящее время сложилась противоречивая судебная практика в отношении договора аренды нежилых помещений. Предметом споров являются не только коллизии, связанные с соотношением прав на нежилое помещение и прав на общее имущество в здании, но и общие вопросы, касающиеся возможности вовлечения нежилого помещения в гражданский оборот как самостоятельного объекта гражданского права. На проблему определения нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав сложились два противоположных взгляда. Первый отвергает возможность признания нежилых помещений самостоятельными объектами гражданских прав, второй, наоборот, признает нежилые помещения таковыми. [2, c.421]. Истоки проблемы определения нежилого помещения в качестве объекта гражданских прав лежат в плоскости спора о делимости недвижимых вещей вообще и зданий в частности. Обратимся к истории вопроса определения понятия «нежилое помещение». ГК РСФСР 1922 г. оперировал понятием «помещения под торгово-промышленные предприятия и под жилье» (ст. 155). ГК РСФСР 1964 г. содержал главу «Договор имущественного найма строений или нежилых помещений» (ст. 277-279). Еще до принятия Гражданского кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости и соответственно гражданского права.