Ипотека как способ обеспечения обязательства в гражданском законодательстве Российской Федерации

Введение

Институт ипотеки был известен еще римскому праву, но особенно важное значение он приобрел в странах с развитой рыночной экономикой. Залог не-движимости является наиболее надежным способом обеспечения надлежащего исполнения обязательств, поскольку недвижимость обладает высокой стоимо-стью и считается самым эффективным способом вложения капитала, так как це-на на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. Кроме того, ипотека имеет большое значение для развития системы жилищного креди-тования и, следовательно, для решения жилищных проблем в Российской Феде-рации.
Вместе с тем, ипотека как способ обеспечения обязательства в граждан-ском законодательстве Российской Федерации сравнительно новый институт в постсоветской России, его теоретическое осмысление, законотворческая разра-ботка, практическое применение до сих пор находится в стадии становления. Закон об ипотеке действует уже девять лет. За это время во многом благодаря ему создан рынок ипотечного кредитования, нарабатывается позитивная судеб-ная, нотариальная и иная правоприменительная практика в данной области. Но до совершенства государственно-правового механизма в сфере ипотечных от-ношений еще далеко. Указанные обстоятельства обуславливают своевремен-ность и актуальность настоящего исследования.
К сожалению, ипотека как способ обеспечения обязательства в граждан-ском законодательстве Российской Федерации практически не рассматривалась в трудах советских ученых. Уже в современное время к вопросам, связанным с правовым регулированием ипотеки, обращались такие авторы, как М.И.Брагинский, В.М.Гонгало, Д.И.Грачев, С.П.Гришаев, П.В.Крашенинников, М.Г.Масевич, Е.А.Суханов и др. Начиная с 1999 года были изданы около деся-ти постатейных комментариев к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге не-движимости)». Настоящая работа состоит из введения, двух глав, разбитых на параграфы, заключения и списка использованной литературы.
Целью курсовой работы является комплексный анализ проблем ипотеки как одной из разновидности гражданско-правового института обеспечения обя-зательств, для достижения чего поставлены следующие задачи:
1) изучить нормативные правовые акты и судебную практику по вопросам ипотеки;
2) уточнить определение понятия «ипотека», выделить ее предмет;
3) охарактеризовать правовой статус субъектов ипотеки;
4) выделить основания возникновения ипотеки;
5) проанализировать особенности ипотеки жилых помещений;
6) исследовать договор ипотеки с точки зрения его формы и содержания;
7) определить порядок обращения взыскания на предмет ипотеки.
В качестве методов исследования применялись формально-логический и системный методы научного познания. Для иллюстрации теоретических выво-дов использована судебная практика ФАС Волго-Вятского, Западно-Сибирского, Московского, Поволжского, Северо-Западного, Северо-Кавказского и Уральского округов.
Отмечу, что в Российской Федерации процесс усовершенствования зако-нодательства об ипотеке только набирает темпы, впереди обобщение практики применения ипотеки не только на федеральном уровне, но и выделение эффек-тивного опыта в отдельных регионах страны, получение базы данных судебны-ми, прокурорскими и иными органами власти.

Глава 1. Теоретико-правовое содержание ипотеки как способа обеспечения обязательства в гражданском законодательстве Рос-сийской Федерации
1.1. Понятие и предмет ипотеки как способа обеспечения обязательства в гражданском законодательстве Российской Федерации
Залог известен со времен Римской Империи, право которой относило его к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena) . Залог изначально служил
способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право в
случае неисполнения их должником получить удовлетворение путем
перевода в свою собственность заложенного имущества.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залого-держатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущест-венно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ст. 334 ГК РФ).
Нормативной основой ипотеки в российском праве выступают Граждан-ский кодекс РФ (далее ГК РФ) и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 26.06.2007) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке). В дополнение к Закону об ипотеке был принят Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
Согласно действующему законодательству ипотека является одним из ви-дов залога и представляет собой залог недвижимого имущества (п.2 ст.334 ГК, ст.1 Закона об ипотеке). По договору об ипотеке одна сторона залогодержа-тель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его вла-дении и пользовании (п.1 ст.1 Закона об ипотеке).
Примерный перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки приводится в п.1 ст.5 Закона об ипотеке. Это любое недвижимое имущество, к которому согласно п. 1 ст. 130 ГК относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, со-оружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам от-носятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижи-мым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Согласно ст.5 Закона об ипотеке предметом ипотеки могут выступать: зе-мельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижи-мое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или не-скольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строе-ния потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутренне-го плавания и космические объекты; здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей; объекты неза-вершенного строительства, а также имущественные права.
Закон об ипотеке вводит правило о том, что залог недвижимого имущест-ва допускается лишь постольку, поскольку его оборот допускается федеральны-ми законами (п. 4 ст. 1). В частности, гражданское законодательство предусмат-ривает специальный правовой режим для земли и других природных ресурсов, которые могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными спо-собами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Согласно п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке не могут быть предметом ипотеки индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Предметом ипотеки по договору может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государст-венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке). Это значит, что залогодатель должен вначале зарегистри-ровать свое право собственности или право хозяйственного ведения на предмет ипотеки. Таким образом, исключена возможность залога недвижимых вещей, которые будут приобретены или построены залогодателем в будущем.
Федеральный закон от 17.06.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.10.2007) «О госу-дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (да-лее Закон о регистрации») в п.1 ст.29 предусматривает, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или за-логодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество, то есть права собственности или права хозяйствен-ного ведения. Право собственности на созданный объект недвижимого имуще-ства регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его соз-дания (п.1 ст.25 Закона о регистрации). Таким образом, по российскому зако-нодательству ипотека будущей недвижимости воспрещена.
Исключение возможности ипотеки будущих недвижимых вещей значи-тельно ограничивает сферу ипотечного кредитования. Большое число потенци-альных заемщиков составляют молодые семьи, да и просто небогатые покупате-ли, не имеющие недвижимости для обеспечения займа. Принимая во внимание особенности российской экономики, следует разрешить ипотеку будущих ве-щей, возникающую на основании договора.
Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муни-ципальной собственности, не допускается. за исключением земельных участков казанных в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке.